「建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程。科学完善的不动产登记体系,对于保障不动产交易安全,维护不动产权利人的合法权益,夯实社会主义市场经济基础具有重要作用,也为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造了条件,为推进国家治理体系和治理能力现代化提供了基础支撑。」
(一)依申请原则
依申请登记原则,又称自愿登记原则。
所谓依申请原则是指,除非法律、行政法规另有规定外,不动产登记应依当事人之申请进行。当事人不申请的,登记机构不得主动进行登记或强制当事人登记;当事人的申请决定了不动产登记的类型和范围;在不动产登记完成前,申请人可以撤回申请。
具体规定如下:
1.《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第15条第2款:“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。”
2.《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第2条第1款规定:“不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
3.《不动产登记操作规范(试行)》1.2.1:依申请登记原则
不动产登记应当依照当事人的申请进行,但下列情形除外:
(1)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;
(2)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。
(二)连续登记原则
连续登记原则,也称“在先登记原则”,该原则包括以下两层含义:
(1)未办理不动产所有权首次登记的,不得办理其他登记,但法律、行政法规另有规定的除外。
(2)因处分不动产权利而申请登记的,该被处分的不动产权利应已记载于不动产登记簿,但法律、行政法规另有规定的除外。
登记连续原则对于保证登记的真实性与准确性具有重要的意义。实践中,有些法院对没有办理所有权首次登记的不动产(如违法建筑)做出以物抵债的判决或调解书,并据此向不动产登记机构发出协助执行通知书,要求登记机构办理转移登记,明显违反了登记连续原则。具体规定如下:
1.《物权法》第31条规定:“ 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”
2.《城市房地产管理法》第38条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
3.《城市房地产管理法》第39条第2款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,如果转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
4.《细则》第24条第2款规定:“未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。”
5.《住房和城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函[2012]102号)规定:“一、对已办理初始登记的房屋,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。二、对未办理初始登记的房屋,在完善相关手续后具备初始登记条件的,房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的,房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况,在人民法院按照法律和有关规定作出处理前,房屋登记机构暂停办理登记。三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的,应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。”
6.《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》规定:“一、各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
7.《不动产登记操作规范(试行)》1.2.3:连续登记原则
未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但下列情形除外:
(1)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;
(2)在建建筑物抵押权登记的;
(3)预查封登记的;
(4)法律、行政法规规定的其他情形。
(三)一体登记原则
一体登记原则,是土地、海域的使用权应当与建筑物、构筑物等地上、海上定着物的所有权人保持一致。该原则是实体法上“房地一致”原则在不动产登记程序法上的体现。具体规定如下:
1.《物权法》第146、147、182、183、200条规定,房随地走,地随房走;房抵地抵,地抵房抵。
2.《细则》第2条第2款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。”
具体内容:
1.房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。
2.土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。
(一)不动产的涵义
物权的客体原则上为有体物,权利只有在法律有规定的情况下,才能成为物权的客体。
有体物,分为动产和不动产。
1.《物权法》第2条第2款:“本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。”
2.《民法总则》第115条规定:“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。”
现行法律上,只有《担保法》第92条第1款对不动产有一个定义,即“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”
《条例》对不动产进行了界定,这对于明确条例的适用范围是非常必要的。
《条例》第2条第2款:“本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”由此可见,不动产的主要类型为:
1.土地,包括耕地、园地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛,以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等;
2.海域,是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。
3.房屋,即定着于地表、地上、地下或者海上的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间。现代社会的房屋概念越来越广泛,除传统的住宅、商业用房外,还包括地下空间、单体立柱广告牌、桥梁、隧道、涵洞、码头、海上固定平台、海底隧道、人工渔礁等。;
4.林木。传统民法上种植在土地上的林木通常都属于土地的重要成分,但在我国,林木是独立的不动产。这种规定是不对的。
(二)不动产单元的概念与意义
《条例》第8条第1款:“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有惟一编码。”之所以有“不动产单元”这个概念,是因为:
1.物权特定原则的要求。依据《物权法》第2条第3款,物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
原则上,无论何种物权,其客体均须为特定的物。作为物权客体的不动产(无论是土地还是房屋,抑或海域)都必须是特定的、具有独立使用价值的物。通过不动产单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割,可以被特定化的不动产及其上权利方能被记载入不动产登记簿。
2.不动产登记簿编制方法的要求。我国采取的不动产登记簿编制方法是物的编成主义。采取物的编成主义就意味着,登记机构应当就每一个独立的不动产,设置一个相应的不动产登记簿。
(三)不动产单元的确定标准
在统一不动产登记之前,我国在土地登记和房屋登记中就已使用了与不动产单元的功能相同的概念:宗地、房屋基本单元。
例如,《土地登记办法》第5条第1款规定:“土地以宗地为单位进行登记。”第2款规定:“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”
《房屋登记办法》第10条:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
现在,《细则》第5条第1款规定:“《条例》第八条规定的不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。”
第2款规定:“没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。”
第3款规定:“有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。”
第4款规定:“前款所称房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”
(一)不动产登记能力的概念
不动产登记制度旨在维护不动产交易的安全和提高交易效率。在不动产登记中,最重要的是将不动产上的权利记载于登记簿,如此方能维护交易安全、提高交易效率。但不动产登记并非是对不动产上的任何权利都加以登记。只有那些对交易具有重大法律意义
以至于需要公示的权利,才应在登记簿上加以记载进而公示。否则,不仅违背了不动产登记的目的,也加重了登记机构的负担。由此,就产生了究竟哪些权利可以被记载于不动产登记簿,即哪些权利具有“登记能力”的问题。
何种权利具有登记能力属于实体法的问题,应由实体法律规范加以解决。
(二)我国现行的不动产物权体系
令人遗憾的是,在我国现行法中不动产及其上的权利类型众多,复杂且混乱。在各类不动产上,除了国家所有权和集体所有权外,还存在大量用益物权,如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、集体土地建设用地使用权、林权、取水权、探矿权、采矿权、养殖权、海域使用权等。
这些不动产权利之间的关系较为混乱:
1.许多不动产权利存在重合交叉的地方
首先,林权与土地所有权与的重叠;
其次,林权、草原使用权、养殖权与土地承包经营权的重叠;
再次,海域使用权与养殖权的重叠。
2.同样性质与用途的权利受到的限制大相径庭
首先,国有建设用地使用权与集体建设用地使用权、宅基地使用权的法律地位不平等;
其次,家庭承包方式取得的土地承包经营权与通过其他方式取得的土地承包经营权。
3.有些用益物权缺少明确的规定
《物权法》和《农村土地承包法》中规定的土地承包经营权的客体是农村土地,即农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地。对于国家所有并由国有农场使用的固有农用地的使用权,没有规定。
4.存在一些“同名异质”的不动产权利
其一,通过承包取得土地承包经营权与通过转包取得的土地承包经营权。前者是用益物权,后者是债权。
其二,通过租赁方式取得建设用地使用权与建设用地使用权的租赁。前者是用益物权,后者是债权。
(三)《条例》对不动产登记能力的规定
《条例》严格坚持物权法定原则,仅仅对《物权法》明确规定为物权的不动产权利做出了列举,其第5条规定:“下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。”
在确定能够登记的权利时,完全采取物权法定原则是不妥当的,事实上,不仅仅是物权,即便是债权只有具有物权效力,或者说其法律效力不局限于债权人和债务人之间的债权,均具有登记能力,例如,不动产租赁权具有强大的法律效力(如买卖不破租赁、先租赁后抵押的抵押权不能对抗租赁权),也应当登记。
江西省不动产登记代理人协会主办 技术支持:世恒信息 建议使用最佳分辨率1024*768进行浏览
联系电话:0791-86532613 email:girl9500@yahoo.com.cn 赣ICP备14008846号-1