(一)不动产登记簿的概念
不动产登记簿,是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。
不动产登记簿是为了实现物权公示原则而建立的官方记录。通过它,不动产及其上的权利状况得以及时、准确、清晰的展示。
(二)不动产登记簿的特征
1、不动产登记簿属于有权机关制作的记录;
2、不动产登记簿具有很强的法律效力;
3、不动产登记簿用于记载不动产自然状况、权利状况及其他法定事项;
4、不动产登记簿属于登记资料,是不动产登记的最终成果。
(三)不动产登记簿的编制
从比较法来看,不动产登记簿的编制方法就是两种:一为物的编制主义,一为人的编制主义。
1.物的编制主义,也称“物的编成主义”或“物的登记方法”。在这种编制方法中,“不动产”这个物在登记簿中处于核心地位。登记簿是以不动产所在的行政区域、地段和地号为序相应设置的。一宗不动产设置一份不动产登记簿页,在该簿页中相应的列明该不动产上应记载的各种物权和法律关系。因此,对不动产登记簿的查询是按照地段、地号或房屋门牌号进行的。
很多国家或地区采取的都是物的编成主义,如德国、瑞士、日本、俄罗斯、我国台湾地区等。
2.人的编制主义,也称“人的编成主义”,是指在不动产登记中处于核心地位的不是“物”而是“人”,即不动产所有权人。不动产登记簿簿页第一栏要列明在不动产登记局的辖区内属于所有权人的所有的不动产。其他不动产上的物权如抵押权等均记载其权利受到限制的所有人的名下。
采取人的编成主义的多是实行契据登记和托伦斯登记的国家。
在我国,绝大多数不动产登记簿采取的是物的编制主义。例如,《土地登记办法》第5条规定:“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”
《土地登记表格使用和填写说明》中更是明确指出:“土地登记簿以物的编成为基础,以街道(乡、镇)为单位,按街坊(村)及宗地号顺序排列组装。”
《房屋登记办法》第10条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
我国多数不动产登记簿采取物的编成主义的同时,只有农村土地承包经营权的登记簿采取的是人的编成主义。农业部设计的《农村土地承包经营权登记簿》首位登记的发包人、承包人和承包合同、承包经营权共有人等信息,然后列举在同一承包人名下的各个承包地块的自然情况。
3.现行法规定
《条例》第8条第1款第1句规定:“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”该款明确了我国实行统一不动产登记后,继续采取物的编成主义。
至于农村土地承包经营权登记簿的编制,《条例》第33条第2款规定:“不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。”(五年过渡期)。
(四)不动产登记簿的统一
为了实现登记簿册的统一,《细则》第6条规定:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成,一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”
如果同一宗地或宗海上有两个以上不动产单元的,依据国土资源部颁布的《不动产登记簿使用和填写说明》,应当填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。按照“一个宗地宗海一簿”、“一个不动产单元一本”、“一类不动产权利或事项登记信息一页”,填写本数和页数。多个登记簿可以归集成册。
(五)不动产登记簿的内容
《条例》第8条第2、3款规定:“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项:
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。”
(六)不动产登记簿的形式
《条例》第9条规定:“不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有惟一、确定的纸质转化形式。”
《条例》之所以要求登记簿原则上采取电子介质,而不是可以选择纸质或电子的。这是为建立全国的不动产登记信息管理基础平台,实现不动产登记信息与其他审批、交易信息互通共享奠定基础。
(七)不动产登记簿的保管
1.不动产登记簿由不动产登记机构管理,并永久保存。
2.不动产登记簿由国务院国土资源主管部门统一制定式样。各级不动产登记机构应当按照统一的式样建立不动产登记簿。采用电子介质不动产登记簿的,应当每天进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。
3.不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所,存放不动产登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外,不得将不动产登记簿携出不动产登记机构;
任何单位和个人不得擅自复制或者篡改登记簿信息。
(八)不动产权属证书与登记证明
1.我国历来实行登记发证的制度。
2.统一登记之前,不同的不动产甚至同一不动产的不同登记,颁发不同的证书或证明。不动产权属证书分为:房屋权属证书、土地权属证书和其他自然权属证书;登记证明包括预告登记的证明、异议登记的证明、在建工程抵押的证明。
3.统一的证书和证明
《条例》第21条第2款规定:“不动产登记完成的,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”
这个规定与征求意见稿不同之处在于删掉了“相应的”不动产权属证书或登记证明,为统一不动产权属证书提供了法律依据。
《细则》第20条规定:“不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明,应当加盖不动产登记机构登记专用章。不动产权属
证书和不动产登记证明样式,由国土资源部统一规定。”
4.共有不动产权属证书的发放
《细则》第21条规定:“申请共有不动产登记的,不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况,并列明全体共有人。”
5.证书和证明的换发、补发和收回
不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后,予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
因不动产权利灭失等情形,不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的,应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明;确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
6.过渡阶段的不动产权属证书与登记簿
《条例》 第33条第1款规定:“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”
(一)不动产登记的分类方法
1.依据启动登记程序的原因,可以将不动产登记分为:依申请登记、依嘱托登记、依职权登记。
(1)依申请登记最为常见,也是最主要的类型;
(2)依嘱托登记的情形包括:
其一,法院要求不动产登记机构办理登记;
其二,检察院、公安机关依据法律规定要求登记机构办理查封登记;
其三,人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后,要求不动产登记机构办理注销登记;
(3)依职权登记,《细则》中列举两类依职权登记,即依职权注销登记与依职权更正登记,但是,仅明确规定依职权更正登记的适用情形。
《细则》第81条规定:“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误,应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
2.依据登记的内容,可以将不动产登记分为权利登记和其他登记两大类。对于权利登记的又有两种不同的分类方法:
其一,依据登记的不动产权利类型分为:集体土地所有权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记等。
其二,依据不动产物权变动的形态,可以将权利登记分为:首次登记、转移登记、变更登记、注销登记。
所谓其他登记,主要是对某些事项或非物权的权利进行的登记,包括预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等。
另一种观点认为,《物权法》没有规定总登记、初始登记,条例不宜作出规定,而预告登记、异议登记、更正登记等登记类型,只是登记具体程序有所不同,可在实施细则中予以明确、细化。
《条例》第3条规定:“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例”
《细则》第4章规定了“不动产权利登记”,第5章了“其他登记”。第4章第1节“一般规定”就首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的具体适用情形做了规定。而第2至9节依次对每一类不动产权利的登记做了详细规定。
(三)首次登记
1.涵义
《细则》第24第1款:“不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。”
所谓首次登记,不仅包括了现行登记实践中的初始登记、设立登记,还包括了今后由人民政府组织的总登记。
2.适用范围
首次登记适用以下情形:集体土地所有权首次登记;国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记;宅基地使用权及房屋所有权首次登记;集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记;土地承包经营权首次登记;海域使用权首次登记;地役权首次登记;抵押权首次登记。
此外,《细则》第25条规定:“市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产,组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料,由人民政府有关部门组织获取。”这就是关于总登记的规定。
(四)变更登记
1.涵义
不动产变更登记是不动产物权发生变更时所为的登记。不动产物权的变更有广、狭义之分。因此,变更登记也有广狭义之分。
狭义的变更登记,是指不动产物权的主体不变,只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。
广义的变更登记既包括了转移登记,也包括狭义的变更登记。《条例》第3条区分了变更登记与转移登记,因此其规定的是狭义的变更登记。
2.适用范围
依据《细则》第26条,出现以下情形之一时,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:
(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证号码发生变更的;
(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;
(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;
(4)同一权利人分割或者合并不动产的;
(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;
(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;
(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的;
(8)共有性质发生变更的;
(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
(五)转移登记
1.涵义
转移登记,实践中也被称为“转让登记”或“过户登记”,它是不动产物权在不同的主体之间进行转移时所为的登记。
可以单独转移的不动产权利如不动产所有权以及不动产上的用益物权,如国有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等不能单独转移的的不动产物权主要是不动产抵押权、地役权。
2.适用范围
导致不动产物权转移的原因非常多,其中既有法律行为如买卖、互易、赠与、出资等,也有非法律行为如继承、生效的法律文书、政府的征收决定等。
依据《细则》第27条,适用转移登记的情形如下:
(1)买卖、互换、赠与不动产的;
(2)以不动产作价出资(入股)的;
(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;
(4)不动产分割、合并导致权利发生转移的;
(5)继承、受遗赠导致权利发生转移的;
(6)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;
(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;
(8)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;
(9)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;
(10)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
(六)注销登记
1.涵义
注销登记,是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产灭失时所为的登记。例如,《物权法》第150条规定:“建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”
第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”
2.适用范围
依据《物权法》《条例》以及《细则》第28条第1款的规定,当出现以下情形之一时,应当办理不动产的注销登记:
(1)不动产灭失的;
(2)权利人放弃不动产权利的;
(3)不动产被依法没收、征收或者收回的;
(4)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;
(5)法律、行政法规规定的其他情形。
《细则》第28条第2款规定:“不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的,申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。”
上述规定的理由在于:当不动产上存在抵押权、地役权或预告登记时,如果不动产的所有权人或使用权人未经抵押权人、地役权人或预告登记权利人的同意就放弃不动产的所有权或使用权,将导致抵押权、地役权或预告登记丧失存在的权利基础而无法继续存在。
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